Die GBG stellt pünktlich zum Jubiläumsjahr unter Beweis, dass sie ihrem Gründungsauftrag von vor 100 Jahren bis heute gerecht wird: bezahlbaren Wohnraum in Mannheim zu schaffen. Über 20.000 Wohnungen sind derzeit im GBG-Bestand, auch dank einer Reihe von Neubau- sowie Modernisierungsprojekten, die 2025 abgeschlossen wurden. Ein markantes Beispiel ist die Aubuckel-Siedlung in Feudenheim.
Zum 100-jährigen Bestehen kann die GBG den Mannheimer*innen ein ganz besonderes Geschenk machen. Die Zielmarke des Wohnungsbestand von 20.000 konnte wieder erreicht werden, allein 600 Wohnungen sind durch Neubauten dazugekommen. Prognose: steigend.
In den vergangenen Jahren hat das Unternehmen systematisch Großprojekte umgesetzt, die Wohnraum für alle Ansprüche und Budgets zum Ziel hatten. Auf FRANKLIN wurden 2025 allein auf Sullivan 361 Neubauwohnungen für GBG-Mieter*innen fertiggestellt, die größtenteils öffentlich gefördert sind und zu vergleichsweise günstigen Mieten angeboten werden. Stadtbildprägend ist der Hochpunkt H mit über 100 Mietwohnungen, ein weiteres Puzzlestück für die HOME-Hochpunkte, die neuen Wahrzeichen des jüngsten Mannheimer Stadtteils.
Aber nicht nur in den neuen Quartieren auf den ehemaligen Flächen der US-Armee, sondern auch in durch GBG-Bestände geprägten Traditionsquartieren wie Schönau-Nordwest oder der Aubuckel-Siedlung wird für Wohnraum gesorgt. Bei Letzterer handelt es sich um eine Siedlung aus den 1950er-Jahren, die nach den Bautätigkeiten der vergangenen Jahre nun fit für die Zukunft ist. Während sie ihre städtebaulichen Charakteristika und ihre großzügigen Grünräume nicht eingebüßt hat, werden hier neue umweltfreundliche Modelle getestet und mit dem Ausbau barrierefreier und barrierearmer sowie teilweise geförderter Wohnungen soziale Aspekte mitgedacht. So bleibt das Quartier auch hier seinen Anfängen treu.
Aus den 50ern in die Zukunft
Die Bauten am Adolf-Damaschke-Ring und am Wingertsbuckel wurden als günstiger Wohnraum für unterschiedliche Generationen in Zeiten der Wohnungsnot erbaut. Viele der Bewohner*innen lebten hier bereits seit Jahrzehnten, als die Baumängel Mitte der 2010er-Jahre nicht mehr wegzudiskutieren waren und über eine Zukunftslösung für das Feudenheimer Quartier mit rund 500 Wohnungen nachgedacht wurde. Die Ausgangfrage dabei lautete: Wie lässt sich ein gewachsenes Quartier mit bezahlbarem Wohnraum so weiterentwickeln, dass es auch künftig zeitgemäße Wohnqualität bietet?
Erste Pläne sahen einen kompletten Abriss und Neubau der Siedlung vor. Denn die Bestandsgebäude waren weder energetisch auf dem aktuellen Stand noch barrierearm. Auch die konstruktiven Probleme sorgten für Kopfzerbrechen und machten die Modernisierung insgesamt aufwendig. Doch die Abrisspläne lösten Widerstand aus. Viele Bewohner*innen fürchteten den Verlust ihrer Wohnungen und ihres sozialen Umfelds. „Wir haben uns dann für einen Mix aus Modernisierung und Neubau entschieden“, erklärt Matthias Henes, Bereichsleiter Technisches Bestandsmangement. Während er die Modernisierung von sieben Bestandsgebäuden betreute, war sein Kollege Gregor Kiefer, Leiter Baumanagement, im Anschluss an die Modernisierung für die drei Neubauten mit Tiefgarage zuständig, die nach Plänen von Gräf Architekten aus Kaiserlautern an der Südspitze entstanden.
Retrocharme trifft modernes Wohnen
Ab 2016 begann die Modernisierung der Bestandsgebäude. Die Gebäudetechnik wurde vollständig erneuert, ebenso die Dämmung der Gebäudehülle. Sämtliche Wohnungen erhielten neue Bäder und Böden. Statisch wurde aufgerüstet: „Die Betondecken waren relativ dünn, und auch die tragenden Wände musste man teilweise verstärken oder neue einbauen“, erklärt Henes. Bei den Häusern am Wingertsbuckel entwickelte die GBG eine innovative Lösung für die Balkone: „Die alten Balkone waren kaum nutzbar, denn sie waren sehr schmal und lang. Wir haben sie geteilt: Ein Teil wurde dem Wohnraum zugeschlagen, der andere Teil vertieft und als richtiger Balkon ausgebaut“, erklärt Henes. Gleichzeitig gelang es, bei den Punkthäusern am Adolf-Damaschke-Ring 51 und 69 durch nachträglich integrierte Aufzüge barrierearme sowie barrierefreie Wohnungen zu schaffen.
Neben all den Mängeln, für die es Lösungen zu finden galt, zeigte sich andererseits schnell, dass der Erhalt der Aubuckel-Siedlung in ihren Grundstrukturen der richtige Weg war. „Die Mischung aus Zwei- bis Vier-Zimmerwohnungen entsprach bereits ganz gut aktuellen Bedarfen“, berichtet Henes. „Durch die Neubauten konnten ergänzend größere Wohnungen für Familien realisiert werden.“
Formal prägen auch künftig die charakteristischen Fassaden mit den abgerundeten Wellblechbrüstungen und die fingerförmige Ausrichtung der Wohnblöcke das Quartier. So wurden die drei Neubauten, bewusst in die Struktur eingebettet. Formensprache, Gebäudehöhen und Dachformen orientieren sich eng am Bestand. „Es entsteht kein harter Bruch. Die Maßstäblichkeit bleibt gleich, dennoch haben die Neubauten eine moderne Architektursprache“, betont Gregor Kiefer. „Charakteristische Elemente wie die abgerundeten Balkone mit dem Trapezblech haben wir als identitätsstiftende Merkmale übernommen.“
Bäume und Wale
Was das Quartier aber vor allem auszeichnet, sind die großzügigen Grünräume: Die parkähnliche Anlage mit dem alten Baumbestand zu schützen, war eines der zentralen Ziele des Projekts. „Zunächst war geplant, einzelne Gebäude herauszunehmen. Doch wir haben diesen Ansatz verworfen, weil er zu massiven Eingriffen in den Baumbestand geführt hätte“, sagt Henes. Stattdessen wurde durch neue Bäume und Fassadenbegrünung für zusätzliches Grün gesorgt. Die Außenanlagen erhielten neue Wege und Müllplätze.
Ein besonderes Element ist der historische Walfischspielplatz, ein markantes Bauwerk aus den 1950er-Jahren, mit dem sich die Feudenheimer*innen eng verbunden fühlen. Zwar waren die alten gemauerten Walfische nicht mehr zu retten, doch die GBG entschied sich für Ersatz: „Wir haben für diesen Ort zwei Walfische aus Spritzbeton zum Klettern maßanfertigen lassen, die die Kinder sehr mögen“, berichtet Henes.
Smarte Zukunftslösungen
Der Abriss für die Neubauten begann 2022. Die drei in Folge entstandenen Gebäude beherbergen 114 Wohnungen mit 1,5 bis 5 Zimmern, teils barrierefrei, alle mit überdachter Loggia, offener Küche oder klassischer Wohnküche. Auch dem sozialen Charakter der Siedlung wurde mit den Neubauten Rechnung getragen: 50 Wohneinheiten sind gefördert. Und die angespannte Parksituation im Quartier konnte ebenfalls entschärft werden. „Unter den Neubauten konnten wir eine Tiefgarage bauen“, erklärt Kiefer.
Besonders stolz blickt er auf ein zentrales Innovationselement: Das Grauwassermanagement. „Wir filtern das Dusch- und Waschbeckenwasser, nutzen es für Toiletten und Waschmaschinen und, das ist das Besondere, führen Überschüsse in die neu angelegten Teiche ein.“ Die Teiche dienen zusammen mit Regenwasser der automatisierten Bewässerung der Grünflächen – selbst in Hitzeperioden ohne zusätzlichen Wasserbedarf. Das Projekt, das die GBG gemeinsam mit der TU Darmstadt durchgeführt hat, wurde als Forschungsprojekt gefördert, unter anderem von der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU). „Eine weitere Besonderheit sind die PV-Anlagen, die wir als In-Dach-Konstruktion installiert haben. Das heißt, sie sind nicht auf die Dachziegel angebracht, sondern ersetzen diese“, erklärt Kiefer.
Im Juni 2025 wurden die Neubauten eingeweiht, damit endete die Mission Aubuckel-Siedlung nach über zehn Jahren – und das höchst erfolgreich. Gregor Kiefer und Matthias Henes blicken zufrieden auf das Projekt, das sie gemeinsam begleitet haben. „Wir standen nach den anfänglichen Turbulenzen über all die Jahre unter großer Beobachtung, die politischen Gremien haben sich sehr für alle Schritte interessiert“, resümiert Henes. Für ihn war es zusammen mit der Modernisierung des Hochhauses am Aubuckel 80, Wahrzeichen des Quartiers, das letzte Großprojekt vor der Rente. „Wir haben viel kommuniziert – das war aufwendig, aber am Ende gut“, freut sich der Bereichsleiter.
Nach E kommt H
Mit dem Hochpunkt H hat die GBG im Juli 2025 nach dem Hochpunkt E den zweiten markanten Bau im neuen Stadtteil FRANKLIN fertiggestellt. Gemeinsam mit den Hochpunkten O und M, die von anderen Investoren gebaut wurden bzw. werden, bilden sie den Schriftzug HOME. „Besonders eindrucksvoll ist das H beim Vorbeigehen oder Durchlaufen, weil man dann deutlich sieht, wie es über das Sockelgebäude und über die Europaachse ragt“, betont Gregor Kiefer, Bereichsleiter Baumanagement bei der GBG. „Gleichzeitig prägen die beiden Hochpunkte die Wahrnehmung des gesamten Areals. Sie strukturieren das Quartier, geben Orientierung und schaffen markante Bezugspunkte im Stadtbild.“ Der Hochpunkt H ergänzt mit seinen 123 Mietwohnungen in den Größen von 45 bis 120 Quadratmetern das Wohnungsangebot im neuen Stadtteil FRANKLIN: Insgesamt hat die GBG rund 1.000 Wohnungen realisiert, die meisten davon als Mietwohnungen. Rund 70 Prozent dieser Mietwohnungen sind geförderter und damit preisgünstiger Wohnraum für Mannheimer*innen mit Wohnberechtigungsschein.
Übersicht Modernisierungen
