Altbauten haben Charakter und sind nicht selten städtebauliche Highlights mit einer besonderen Atmosphäre und Geschichte. Die Denkmalschutzbauten stellen die Verantwortlichen vor große Herausforderungen, wenn es um deren Erhalt geht und darum, moderne und bezahlbare Wohnstandards umzusetzen. Die GBG Unternehmensgruppe stellt sich dieser Aufgabe und saniert unter strengen Auflagen und enormem Kostendruck.
Herrschaftliche Gründerzeitbauten mit fein gearbeiteten Sandsteinfassaden im Jungbusch und der Neckarstadt-West sowie ein Ensemble aus den 1920er-Jahren im Stadtteil Käfertal – zuletzt sanierte die GBG gleich drei Liegenschaften unter aufwendigen Denkmalschutzauflagen. Als Stadtentwicklerin hat die Unternehmensgruppe auch ein besonderes Interesse daran, historische Gebäude, die das Stadtbild schon seit vielen Jahrzehnten prägen, für zukünftige Generationen zu erhalten. In erster Linie geht es jedoch darum, heutigen Mieter*innen diesen Wohnraum in den historischen Altbauten zu fairen Preisen zur Verfügung zu stellen. Denn die Gebäude sind nicht nur von außen ein Highlight, die großzügigen, durchdachten Wohnungszuschnitte sowie hochwertige Materialien sorgen auch im Inneren für eine behagliche Wohnatmosphäre.
Mit Liebe zum Detail
Jedoch: Gebäude, und seien sie noch so solide, müssen instandgehalten und gepflegt werden, außerdem sind die alten Bauten, gerade was Sanitäranlagen, Schallschutz und Heizung angeht, nicht an heutige Wohnstandards angepasst. „Die Immobilien in der Beilstraße und in der Lutherstraße, die die GBG erworben hat, waren in einem schlechten Zustand“, erklärt Matthias Henes, Bereichsleiter Technisches Bestandsmanagement bei der GBG Wohnen. „Bei beiden Gebäuden war Feuchtigkeit in die Bausubstanz eingedrungen und der Denkmalschutz vernachlässigt worden.“ Holzbalken seien zwar prinzipiell langlebig, betont Henes, aber es gab keine Abdichtungen in Bädern und Küchen, was Folgeschäden verursacht habe.
Und auch die Sandsteinfassaden stellten die Verantwortlichen vor Herausforderungen. Zunächst erstellte ein Sachverständiger ein Gutachten, auf dessen Basis dann die denkmalschutzrechtliche Genehmigung erfolgte, erst dann konnte die Sanierung starten. Dabei gibt es zwei wesentliche Hürden. Zum einen ist die Zahl an Fachfirmen, die diese komplexen Steinmetzarbeiten durchführen können, begrenzt, zum anderen sind die Kosten enorm. „Die Arbeit ist sehr detailreich und kleinteilig, es müssen immer wieder individuelle Lösungen gefunden werden und das macht es sehr teuer“, erklärt Henes.
Ein seltenes Ensemble
Die Kosten waren auch bei dem Ensemble aus dem Jahr 1926 in Käfertal höher als erwartet, wobei von Anfang an klar war, dass es sich bei dem 108 Wohneinheiten umfassenden Gebäudekomplex um ein Großprojekt handeln würde. Die Siedlung Reiherplatz ist einzigartig in Mannheim. Um den namensgebenden Platz gruppieren sich die dreigeschossigen Häuser, die nach dem Ersten Weltkrieg für mittellose, kinderreiche Familien von der Stadt errichtet wurden. An der Reiher- sowie an der Schwalbenstraße gibt es charakteristische, efeuberankte Einfahrten mit Torhäusern. Zwar waren die Fassaden der 20er-Jahre-Bauten von der GBG, in deren Besitz die Gebäude waren, instandgehalten worden, im Inneren war der Sanierungsbedarf allerdings enorm. „Als Heizung gab es noch Einzelöfen. Zudem war Feuchtigkeit ins Gebälk gelangt, weshalb der Holzbalkendeckenbereich sehr stark beschädigt war“, berichtet Henes. Die Investition von Seiten der GBG liegt bei rund 20 Millionen Euro, rund 5,5 Millionen können durch das Städtebauförderungsprogramm „Sozialer Zusammenhalt“ von Bund, Land und Stadt gestemmt werden.
Ihrem Auftrag, bezahlbaren Wohnraum auch in solchen denkmalgeschützten Bauten zu schaffen, kann die GBG nur dank dieser Förderungen nachkommen: „Wenn wir die Sanierungskosten komplett auf die Mieten umlegen würden, könnten sich das nur noch wenige leisten“, betont Henes. Die ersten beiden Bauabschnitte werden bis Mitte 2025 geschafft sein, bis 2027 soll das gesamte Ensemble mit Zentralheizungen ausgestattet und inklusive neuer Bad- und Elektroinstallationen komplett saniert sein. Dann strahlt eines der frühen Zeugnisse des gemeinwohlorientierten Wohnungsbaus in neuem Glanz – und bietet auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum hinter altehrwürdigen Mauern.
