Die GBG Unternehmensgruppe stellt bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung und verbessert das Zusammenleben in den Vierteln durch ihre Leistungen und Angebote für Menschen in allen Lebensphasen. Damit dies gelingt und um noch gezielter auf die Bedürfnisse der Mieter*innen eingehen zu können, wird die Mieterstruktur auf Quartiersebene genauer unter die Lupe genommen.
Von der Kindheit bis ins hohe Alter: Mannheimer*innen in allen Lebensphasen sollen von den Angeboten der Gruppe profitieren können, diesen Anspruch formuliert die GBG mit ihrem Lebensphasenmodell. Aber wie können die Bedürfnisse überhaupt ermittelt werden? Wie können Dienstleistungen, Ankäufe und Baumaßnahmen an den jeweiligen Bedarf angepasst werden? Um diese Fragen zu beantworten, hat die GBG eine neue Betrachtungsebene entwickelt. Über sie werden – neben betriebswirtschaftlichen und baulichen Kennzahlen – auch soziale Kennzahlen in Entscheidungsprozesse miteinbezogen. Im Zentrum steht das Wissen über die eigene Mieterschaft. „Dafür haben wir eine Vereinbarung mit der kommunalen Statistikstelle der Stadt Mannheim getroffen, die uns jährlich aggregierte Daten zu unseren Liegenschaften zur Verfügung stellt“, erklärt Arno Knöbl, Referent für Quartiers- und Portfolioentwicklung.
Anonyme und aussagekräftige Daten
Zu diesen Daten zählen etwa die Größe der Haushalte, der Anteil der Alleinerziehenden oder die Altersstruktur der Bewohner*innen. „Dabei wahren wir selbstverständlich strengstens die Anonymität unserer Mieter*innen“, versichert Knöbl. Dies wird durch die Einteilung des GBG-Bestandes in 86 Quartiere gewährleistet. Sie sind groß genug, um ausreichend Daten zu liefern, die zu einem Wert pro Kennzahl zusammengefasst werden können, der keine Rückschlüsse auf Individuen zulässt. Die so ermittelten Werte können für die Verantwortlichen an ganz unterschiedlichen Stellen in der Gruppe relevant sein, erklärt Knöbl: Gehe man beispielsweise von vielen älteren Mieter*innen in einem Quartier aus, so müsse die Barrierefreiheit im Falle einer Sanierung vor Ort verstärkt mitgedacht werden oder zusätzlich mobile Pflegeangebote von Seiten der APH geschaffen werden. Fehlt es in einem Quartier an Familien, könne die GBG bei Ankäufen oder Baummaßnahmen auf größere Wohnungszuschnitte Wert legen. „Wenn wir Investitionsentscheidungen treffen, weil eine größere Modernisierung ansteht oder es Impulse aus dem Quartiermanagement gibt, können wir zukünftig Angebote schaffen, die auf den Bedarf vor Ort zugeschnitten sind“, fasst Knöbl die neue Herangehensweise zusammen.
Quartiere als Auswertungsgrundlage
Um die neue Betrachtungsebene zur Portfolioentwicklung einführen zu können, musste die GBG die Quartiere im ersten Schritt definieren. Keine ganz einfache Aufgabe. Denn neben der Grundvoraussetzung, genug Daten liefern zu können, war es wichtig, dass die Quartiere so zugeschnitten sind, dass sie von den gleichen Menschen als sozialer Raum genutzt und auch als zusammenhängende Quartiere wahrgenommen werden. „Um aussagekräftige Quartiere zu definieren, haben wir zum einen auf bauliche Gegebenheiten wie Verkehrsachsen, Bauweisen oder städtebauliche Charakteristika geachtet, zum anderen die Lebenswirklichkeit der Menschen miteinbezogen“, erklärt Knöbl. Dafür gab es Workshops mit den Mitarbeiter*innen der Kunden-Service-Center und den städtischen Quartiermanager*innen, die gemeinsam mit Alexander Floß, Referent für Gemeinwesen und Quartierkoordination, durchgeführt wurden. In diesen Workshops brachten die Expert*innen ihr Wissen zu den Gewohnheiten und Identifikationspunkten der Bewohner*innen an den jeweiligen Orten in der Stadt ein.
Im zweiten Schritt wurden dann erste Daten in aggregierter Form abgefragt und ausgewertet. Die Ergebnisse liegen inzwischen vor und können von der Abteilung Unternehmensstrategie anlassbezogen abgerufen werden „Zukünftig wird noch an einer Schnittstelle in Form einer Portfoliosoftware gearbeitet, um die betriebswirtschaftlichen und technischen Daten aus SAP mit den statistischen Daten im Bereich Soziales zusammenzuführen“, erklärt Knöbl. Damit stellt die GBG die Weichen für eine Zukunft, in der sie noch passgenauer auf die Bedürfnisse ihrer Mieter*innen eingehen kann.
Vergleich Wohndauer
Betrachtung: Stadtteil Jungbusch
Vergleich Haushalte mit Kindern
Betrachtung: Stadtteil Jungbusch
