Kaufen, um zu entwickeln
Die GBG prägt auch als Ankäuferin den Mannheimer Immobilienmarkt mit. Durch ihre Neuerwerbungen will sie nicht nur die Mieten erschwinglich halten und die jeweiligen Häuser in einen guten Zustand versetzen, sondern auch positive Impulse für das jeweilige Quartier setzen. Ein Rundgang durch die Neckarstadt-West.
Max Steinkes Büro liegt im Herzen der Neckarstadt-West. In der Mittelstraße 32 und damit in einer Immobilie, die er für seinen Arbeitgeber, die GBG, angekauft hat. Steinke ist gemeinsam mit seiner Kollegin Laura Söll bei der GBG für Ankäufe zuständig. Das heißt, er hält Augen und Ohren offen nach möglichen Immobilien, besichtigt potenzielle Objekte, prüft, ob sie für die GBG interessant sein könnten, schätzt den Sanierungsbedarf und wickelt schließlich auch den Kauf ab. Heute wird uns Steinke durch die Neckarstadt führen und anhand einiger Gebäude, die die GBG in den letzten Jahren erworben hat, erklären, wie solche Käufe zustandekommen und warum die GBG sich für den Kauf entschieden hat.
Mit ihren knapp 20.000 Wohnungen ist die GBG nicht nur die größte Vermieterin Mannheims, sondern auch einer der größten Player auf dem Wohnimmobilienmarkt. „Lange Zeit haben Ankäufe bei uns keine so große Rolle gespielt“, erklärt Christian Franke, Geschäftsführer der GBG Wohnen GmbH und der GBG Vermarktung GmbH. „Die Käufe erfolgten eher, wenn es galt, prekäre Wohnverhältnisse aufzulösen oder sanierungsbedürftige Gebäude zu erhalten.“ Seit 2018, dem Jahr, als auch Max Steinke seinen jetzigen Job antrat, hat sich das geändert. „Wir kaufen seitdem zielgerichtet Immobilien, allerdings mit angepassten Strategien“, betont Franke.
Auf unserem Rundgang sind wir am ersten Gebäude angekommen, ein schmuckloser Nachkriegsbau in der Laurentiusstraße. „Dieses Haus war für uns vor allem interessant, weil es viele kleine Wohneinheiten hat“, berichtet Steinke. Insgesamt 41 Wohnungen mit 27 bis 35 Quadratmetern hat die Immobilie, die aktuell von ganz verschiedenen Mieter*innen wie Studierenden oder Rentner*innen bewohnt wird. „Perspektivisch wollen wir älteren Leuten hier gezielt Wohnangebote machen, die von Altersarmut betroffen sind und sich größere Wohnungen nicht leisten können“, erläutert Steinke. Einfädeln konnte Steinke den Kauf dank seiner Kontakte und seines Netzwerks: „Der Eigentümer hatte uns bereits eine Immobilie in der Mittelstraße verkauft. Ich bin mit ihm in Kontakt geblieben und konnte ihn davon überzeugen, uns auch diese zu einem Preis zu verkaufen, den wir darstellen können.“
Ging es bei den Ankäufen zunächst vor allem darum, bezahlbaren Wohnraum in Quartieren wie der Neckarstadt-West oder dem Jungbusch, die in den Fokus von Investoren geraten waren, zu erhalten und die Immobilien dem Investitionskreislauf zu entziehen, so rückte immer mehr der Steuerungsgedanke in den Vordergrund. „Sowohl für die Stadt als auch für uns als GBG ist Immobilienbesitz die wirkungsvollste Möglichkeit, wie wir in den Mannheimer Wohnungsmarkt steuernd eingreifen können.“ Rund 270 Wohnungen und 30 Gewerbeeinheiten hat die GBG seit 2018 erworben. Schwerpunkte sind die Neckarstadt-West und der Jungbusch, aber auch in anderen Stadtteilen wie der Innenstadt oder Käfertal sind Objekte zum Bestand hinzugekommen.
Die nächste Station ist ein viergeschossiges Gründerzeithaus an der Ecke Lutherstraße/Langstraße. „Diese Immobile war ein Problemfall“, berichtet Max Steinke. „Im Erdgeschoss war eine Gastronomie mit Spielautomaten, wegen der es mehrfach zu Polizeieinsätzen kam.“ Die Wohnungen in den Obergeschossen waren zudem stark überbelegt. Die Eigentümer schienen mit der Verwaltung der Immobilie überfordert und boten sie zum Verkauf an. Gefunden hat sie Steinke in den eBay-Kleinanzeigen und konnte die Eigentümerfamilie schließlich davon überzeugen, das Haus an die GBG zu verkaufen. Und auch mit dem Betreiber des Bistros einigte sich Steinke auf einen Auszug. Aktuell saniert die GBG das Haus von Grund auf. „Das gibt uns die Möglichkeit, nach der Sanierung die Gewerbefläche an einen Betreiber zu vermieten, der das soziale Leben im Quartier stärkt.“ Eine Gastronomie sei denkbar, sagt Steinke, aber keine mit Spielautomaten, sondern vielleicht mit erschwinglichen Angeboten für die Menschen in der Nachbarschaft. Und auch die Grundrisse der Wohnungen ordnet die GBG im Zuge der Sanierung komplett neu. Die Zahl der Wohneinheiten wird reduziert, um größere Wohnungen zu schaffen. „Erschwingliche Wohnungen für Familien sind rar, die Nachfrage ist aber groß“, betont Steinke.
Da die Goldgräberstimmung der privaten Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt vorbei ist, hat sich die strategische Ausrichtung der GBG weiter verändert. „Bei uns spielen Portfolio-Aspekte eine immer größere Rolle“, erklärt Christian Franke. „Wir schauen bei potenziellen Objekten genau, ob sie dazu beitragen, den Zielgruppen Wohnraum zu bieten, die sich auf dem Wohnungsmarkt schwertun.“ Dazu gehören zum Beispiel ältere Leute oder größere Familien mit geringem Einkommen. Interessant sind auch Wohnimmobilien mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss, denn hier kann die GBG durch einen geeigneten Gewerbemix Impulse für das jeweilige Quartier setzen.
Der letzte Stopp ist ein vierstöckiges Haus an der Ecke Mittelstraße/Gärtnerstraße. Die GBG hat es im vergangenen Jahr gekauft und saniert es nun. Mit drei Zimmern sind die Wohnungen recht großzügig – und dadurch gerade in dieser Gegend sehr begehrt. „Wir sorgen in den angekauften Objekten nicht nur für erschwinglichen, sondern auch für qualitativen Wohnraum“, erklärt Steinke. So ermitteln er und seine Kollegin Laura Söll den Sanierungsbedarf. Stehen die Häuser leer, wie hier in der Mittelstraße, wird das gesamte Gebäude auch energetisch saniert. Ist das Objekt noch bewohnt, erfolgt die Sanierung schrittweise. „Gerade heute, wo die Nebenkosten zur zweiten Miete geworden sind, ist das ein wichtiger Aspekt für die Mieter*innen“, sagt Steinke. Und auch darüber hinaus bietet die GBG einen guten Service, indem sie zum Beispiel notwendige Reparaturen zeitnah erledigt und die Mieter*innen unterstützt, wenn es Probleme gibt. Die Rückmeldung der jeweiligen Mieter*innen sei jedenfalls durchweg positiv, wenn sie erfahren, dass die GBG das Haus kaufen wird. „Sie wissen, dass die Mieten dann auf einem erträglichen Niveau bleiben und dass wir uns um die Immobilie wirklich kümmern.“
„Unser Ziel ist es, mit unseren Ankäufen dazu beizutragen, dass sich Quartiere wie die Neckarstadt-West stabilisieren und es zu mehr langfristigen Mietverhältnissen kommt“, betont Christian Franke. Bei rund 20 Prozent liegt die Fluktuation im Stadtteil, das heißt, statistisch gesehen, wechselt alle fünf Jahre die Bewohnerschaft. Mit einer umsichtigen Portfolioentwicklung soll ein Beitrag dafür geleistet werden, dass noch mehr Bewohner*innen Verantwortung für ihr Haus, ihre Straße und ihr Viertel übernehmen.
Auf dem Rückweg zu Max Steinkes Büro kommen wir noch an einer ehemaligen Autowerkstatt in der Riedfeldstraße vorbei. Auch diese hat die GBG zusammen mit dem angrenzenden Wohnhaus angekauft, die Chance gGmbH betreibt hier inzwischen eine florierende Fahrradwerkstatt. „Eine echte Erfolgsgeschichte, die positive Impulse für das Quartier setzt“, sagt Steinke und lacht. Es tut sich was in der Neckarstadt-West – und es gibt noch viel zu tun. Max Steinke und die GBG sind bereit.