Ein Quartier für Familien
Bezahlbares Wohnen für junge Familien – das war die Idee hinter der Reihenhaussiedlung, die die GBG in Mannheim-Schönau gebaut hat. Entstanden sind 37 moderne Einfamilienhäuser, von denen 20 verkauft wurden und 17 von der GBG vermietet werden. Familie Rupprecht zählt zu den stolzen Eigenheimbesitzern.
Tim Rupprecht ist glücklich. „Wir haben uns gut eingelebt und fühlen uns sehr wohl hier“, sagt der Montageschlosser. Seit Juli 2023 wohnen er und seine Frau Sandy mit den beiden Töchtern Amira (9) und Fenja (1) in einem der Reihenhäuser in der Königsberger Allee. „Wir haben hier alles in der Nähe, was wir brauchen“, erklärt Rupprecht. Auf knapp 115 Quadratmetern, die sich auf drei Etagen verteilen, wohnt die Familie. „Die Mädchen haben jetzt jede ihr eigenes Zimmer“, berichtet Rupprecht. „Und wenn unsere Ältere im Freien spielen möchte, kann sie einfach rausgehen und trifft dort immer andere Kinder.“ In der Siedlung wohnen ausschließlich junge Familien – und so ist immer was los.
Für die Rupprechts war das Haus auf der Schönau eine einmalige Chance. Aufgrund der hohen Immobilienpreise stand ein Eigenheim bei ihnen eigentlich nicht zur Debatte. Sie hatten sich damit eingerichtet, in der GBG-Wohnung auf dem Luzenberg zu wohnen, in der Tim Rupprecht aufgewachsen war. Doch dann wurden sie auf das GBG-Projekt auf der Schönau aufmerksam und bewarben sich im Dezember 2020 um ein Eigenheim. „Da wir schon recht spät dran waren, dachten wir eigentlich, dass wir wenig Chancen hätten“, erzählt Rupprecht. „Umso schöner war es, als wir dann den Zuschlag erhielten.“
Insgesamt 37 Reihenhäuser umfasst das neue Quartier auf der Schönau. 20 davon hat die GBG verkauft, die restlichen 17 sind im Bestand verblieben und werden vermietet. Auf rund 11 Millionen Euro haben sich die Neubaukosten belaufen. Baubeginn war im April 2021, im Sommer 2023 war das Quartier bezugsfertig. „Wir wollten eine Mischung aus Eigentum und Vermietung, weil das unseren Erfahrungen nach gut funktioniert und wir zudem weiter im Quartier präsent sind“, betont Gregor Kiefer, Bereichsleiter Baumanagement bei der GBG Wohnen GmbH. Partner bei der Umsetzung war die weisenburger bau GmbH aus Karlsruhe, die Reihenhäuser im Baukastensystem anbietet. „Trotz der enormen Preissteigerungen, die uns zwischen Idee und Umsetzung in die Quere kamen, haben wir unser Ziel erreicht, erschwinglichen Wohnraum für junge Familien zu schaffen.“
Entstanden ist eine moderne Siedlung, die auch in Sachen Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit Akzente setzt. So sind alle 37 Häuser nach Energiestandard KfW 55 gebaut, was nicht zuletzt auch die Betriebskosten für Mieter*innen und Eigentümer*innen senkt. Die Wärmeversorgung erfolgt über einen zentralen Fernwärmeanschluss mit zwei Fernwärmestationen für die gesamte Siedlung. Die Mietshäuser sind darüber hinaus mit einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach ausgestattet. Dank einer zentralen Stellplatzanlage sind die Wege und Flächen zwischen den Häuserreihen sowie der kleine Quartiersplatz weitgehend autofrei und können für Freizeitaktivitäten oder zum Spielen genutzt werden.
Ein Ort zum Wohlfühlen also, und entsprechend glücklich sind auch die Rupprechts, auch wenn sich Tim Rupprecht die Sache mit dem Eigenheim etwas beschaulicher vorgestellt hat. „Es gibt immer etwas zu tun, zumal wir so viele Ideen und Pläne haben, wie wir unser Zuhause noch schöner gestalten können“, erzählt er. „Trotzdem schauen meine Frau und ich abends oft aus dem Fenster und können es manchmal immer noch nicht glauben, dass wir als so junge Familie schon ein eigenes Haus besitzen.“
Sanieren für die Zukunft
Die GBG Wohnen hat 2023 die Sanierung von einem der beiden markanten Hochhäuser nahe des Herzogenriedparks fertiggestellt, die Arbeiten am zweiten Turm sind in vollem Gange. Wertvoller Wohnraum in zentraler Lage, ressourcenschonende Sanierung und innovative Lösungen sorgen hier für neuen Komfort für die Mieter*innen.
Sie sind so etwas wie die Wahrzeichen des Quartiers in der Neckarstadt-Ost: die beiden zwölfgeschossigen Wohntürme, gelegen in unmittelbarer Nachbarschaft zur GBG-Halle und zum Herzogenriedpark – beide Baujahr 1963, jeweils 83 Ein- und Zweizimmerwohnungen – und ordentlich in die Jahre gekommen. Seit dem Frühjahr 2022 läuft nun die Sanierung, für die die GBG fast 23 Millionen Euro veranschlagt hat.„Damals hatte man noch ganz andere Standards, es gab beispielsweise noch auf Putz verlegte Wasserrohre – dementsprechend kam es in den vergangenen Jahren häufig zu Wasserschäden“, erklärt Matthias Henes, Bereichsleiter Technisches Bestandsmanagement.
Die Sanierung eines Gebäudes mit so vielen Wohneinheiten ist eine große Herausforderung, da die Bewohner*innen in der Zwischenzeit andernorts untergebracht werden müssen. Der Zeitdruck ist entsprechend hoch und zudem wartet bei älteren Gebäuden gerne noch die ein oder andere „Überraschung“ auf die Verantwortlichen. Manche Mängel wie etwa Risse in tragenden Decken oder Bohrlöcher werden erst während der Sanierung sichtbar.„Dennoch ist es wichtig, solche Großbauten zu erhalten, gerade jetzt, wo einerseits das Thema graue Energie diskutiert wird und andererseits viel Wohnraum dringend benötigt wird“, betont Henes.
Das erste Hochhaus, Adresse: Murgstraße 17, hat eine vollkommen neue Anmutung erhalten. Der Eingang, der zuvor versteckt an der Gebäudeseite lag, wurde zur Straße verlegt und ist sofort sichtbar. „So wirkt alles freundlicher, einladender und es steigt das Sicherheitsempfinden“, berichtet Henes. Die Fassade wurde mit vorgesetzten Metallplatten verkleidet, und ist damit nicht nur sehr witterungsbeständig, sondern auch in der Instandhaltung nachhaltig, da bei Schäden einzelne Teile ausgetauscht werden können. Der gesamte Turm wurde mit Mineralwolle neu gedämmt, das Gebäude erfüllt nun KfW Standard 85.
Insgesamt können sich die Mieter*innen über mehr Wohnkomfort freuen. Neben einem zweiten Aufzug sind die Einheiten nun barrierearm und in Sachen Tritt- und Schallschutz optimiert. Die Bäder wurden komplett erneuert und entsprechen nun modernen Standards. Da gerade große Mietwohnungen in der Stadt Mangelware sind, entschied man sich für eine veränderte Wohnungsaufteilung: Die Zahl der Wohneinheiten wurde von 83 auf 77 reduziert, zugunsten von jeweils drei Drei- und Vierzimmerwohnungen.
Erstmals setzt die GBG in der Murgstraße auch auf eine neue Balkonlösung. Die Freisitze sind komplett verglast. „Wir nutzen hier eine Cabrio-Lösung, die Glaselemente können einzeln geöffnet und geschlossen werden und sind unabhängig voneinander klappbar. Die Mieter*innen können sich so je nach Witterung entscheiden, ob sie draußen oder drinnen sitzen möchten.“ Bis Herbst 2025 sollen die Bauarbeiten auch am zweiten Gebäude abgeschlossen sein und in diesem Zug die Freianlagen um die beiden Wohntürme umgestaltetet werden, inklusive E-Ladestation und Grünfläche. Dann erstrahlen beide Hochhäuser in neuen Glanz und sind ein im wahrsten Sinne herausragendes Beispiel dafür, dass die GBG in die Zukunft der Stadt investiert, indem sie erschwinglichen Wohnraum in zentraler Lage sichert.
Kaufen, um zu entwickeln
Die GBG prägt auch als Ankäuferin den Mannheimer Immobilienmarkt mit. Durch ihre Neuerwerbungen will sie nicht nur die Mieten erschwinglich halten und die jeweiligen Häuser in einen guten Zustand versetzen, sondern auch positive Impulse für das jeweilige Quartier setzen. Ein Rundgang durch die Neckarstadt-West.
Max Steinkes Büro liegt im Herzen der Neckarstadt-West. In der Mittelstraße 32 und damit in einer Immobilie, die er für seinen Arbeitgeber, die GBG, angekauft hat. Steinke ist gemeinsam mit seiner Kollegin Laura Söll bei der GBG für Ankäufe zuständig. Das heißt, er hält Augen und Ohren offen nach möglichen Immobilien, besichtigt potenzielle Objekte, prüft, ob sie für die GBG interessant sein könnten, schätzt den Sanierungsbedarf und wickelt schließlich auch den Kauf ab. Heute wird uns Steinke durch die Neckarstadt führen und anhand einiger Gebäude, die die GBG in den letzten Jahren erworben hat, erklären, wie solche Käufe zustandekommen und warum die GBG sich für den Kauf entschieden hat.
Mit ihren knapp 20.000 Wohnungen ist die GBG nicht nur die größte Vermieterin Mannheims, sondern auch einer der größten Player auf dem Wohnimmobilienmarkt. „Lange Zeit haben Ankäufe bei uns keine so große Rolle gespielt“, erklärt Christian Franke, Geschäftsführer der GBG Wohnen GmbH und der GBG Vermarktung GmbH. „Die Käufe erfolgten eher, wenn es galt, prekäre Wohnverhältnisse aufzulösen oder sanierungsbedürftige Gebäude zu erhalten.“ Seit 2018, dem Jahr, als auch Max Steinke seinen jetzigen Job antrat, hat sich das geändert. „Wir kaufen seitdem zielgerichtet Immobilien, allerdings mit angepassten Strategien“, betont Franke.
Auf unserem Rundgang sind wir am ersten Gebäude angekommen, ein schmuckloser Nachkriegsbau in der Laurentiusstraße. „Dieses Haus war für uns vor allem interessant, weil es viele kleine Wohneinheiten hat“, berichtet Steinke. Insgesamt 41 Wohnungen mit 27 bis 35 Quadratmetern hat die Immobilie, die aktuell von ganz verschiedenen Mieter*innen wie Studierenden oder Rentner*innen bewohnt wird. „Perspektivisch wollen wir älteren Leuten hier gezielt Wohnangebote machen, die von Altersarmut betroffen sind und sich größere Wohnungen nicht leisten können“, erläutert Steinke. Einfädeln konnte Steinke den Kauf dank seiner Kontakte und seines Netzwerks: „Der Eigentümer hatte uns bereits eine Immobilie in der Mittelstraße verkauft. Ich bin mit ihm in Kontakt geblieben und konnte ihn davon überzeugen, uns auch diese zu einem Preis zu verkaufen, den wir darstellen können.“
Ging es bei den Ankäufen zunächst vor allem darum, bezahlbaren Wohnraum in Quartieren wie der Neckarstadt-West oder dem Jungbusch, die in den Fokus von Investoren geraten waren, zu erhalten und die Immobilien dem Investitionskreislauf zu entziehen, so rückte immer mehr der Steuerungsgedanke in den Vordergrund. „Sowohl für die Stadt als auch für uns als GBG ist Immobilienbesitz die wirkungsvollste Möglichkeit, wie wir in den Mannheimer Wohnungsmarkt steuernd eingreifen können.“ Rund 270 Wohnungen und 30 Gewerbeeinheiten hat die GBG seit 2018 erworben. Schwerpunkte sind die Neckarstadt-West und der Jungbusch, aber auch in anderen Stadtteilen wie der Innenstadt oder Käfertal sind Objekte zum Bestand hinzugekommen.
Die nächste Station ist ein viergeschossiges Gründerzeithaus an der Ecke Lutherstraße/Langstraße. „Diese Immobile war ein Problemfall“, berichtet Max Steinke. „Im Erdgeschoss war eine Gastronomie mit Spielautomaten, wegen der es mehrfach zu Polizeieinsätzen kam.“ Die Wohnungen in den Obergeschossen waren zudem stark überbelegt. Die Eigentümer schienen mit der Verwaltung der Immobilie überfordert und boten sie zum Verkauf an. Gefunden hat sie Steinke in den eBay-Kleinanzeigen und konnte die Eigentümerfamilie schließlich davon überzeugen, das Haus an die GBG zu verkaufen. Und auch mit dem Betreiber des Bistros einigte sich Steinke auf einen Auszug. Aktuell saniert die GBG das Haus von Grund auf. „Das gibt uns die Möglichkeit, nach der Sanierung die Gewerbefläche an einen Betreiber zu vermieten, der das soziale Leben im Quartier stärkt.“ Eine Gastronomie sei denkbar, sagt Steinke, aber keine mit Spielautomaten, sondern vielleicht mit erschwinglichen Angeboten für die Menschen in der Nachbarschaft. Und auch die Grundrisse der Wohnungen ordnet die GBG im Zuge der Sanierung komplett neu. Die Zahl der Wohneinheiten wird reduziert, um größere Wohnungen zu schaffen. „Erschwingliche Wohnungen für Familien sind rar, die Nachfrage ist aber groß“, betont Steinke.
Da die Goldgräberstimmung der privaten Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt vorbei ist, hat sich die strategische Ausrichtung der GBG weiter verändert. „Bei uns spielen Portfolio-Aspekte eine immer größere Rolle“, erklärt Christian Franke. „Wir schauen bei potenziellen Objekten genau, ob sie dazu beitragen, den Zielgruppen Wohnraum zu bieten, die sich auf dem Wohnungsmarkt schwertun.“ Dazu gehören zum Beispiel ältere Leute oder größere Familien mit geringem Einkommen. Interessant sind auch Wohnimmobilien mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss, denn hier kann die GBG durch einen geeigneten Gewerbemix Impulse für das jeweilige Quartier setzen.
Der letzte Stopp ist ein vierstöckiges Haus an der Ecke Mittelstraße/Gärtnerstraße. Die GBG hat es im vergangenen Jahr gekauft und saniert es nun. Mit drei Zimmern sind die Wohnungen recht großzügig – und dadurch gerade in dieser Gegend sehr begehrt. „Wir sorgen in den angekauften Objekten nicht nur für erschwinglichen, sondern auch für qualitativen Wohnraum“, erklärt Steinke. So ermitteln er und seine Kollegin Laura Söll den Sanierungsbedarf. Stehen die Häuser leer, wie hier in der Mittelstraße, wird das gesamte Gebäude auch energetisch saniert. Ist das Objekt noch bewohnt, erfolgt die Sanierung schrittweise. „Gerade heute, wo die Nebenkosten zur zweiten Miete geworden sind, ist das ein wichtiger Aspekt für die Mieter*innen“, sagt Steinke. Und auch darüber hinaus bietet die GBG einen guten Service, indem sie zum Beispiel notwendige Reparaturen zeitnah erledigt und die Mieter*innen unterstützt, wenn es Probleme gibt. Die Rückmeldung der jeweiligen Mieter*innen sei jedenfalls durchweg positiv, wenn sie erfahren, dass die GBG das Haus kaufen wird. „Sie wissen, dass die Mieten dann auf einem erträglichen Niveau bleiben und dass wir uns um die Immobilie wirklich kümmern.“
„Unser Ziel ist es, mit unseren Ankäufen dazu beizutragen, dass sich Quartiere wie die Neckarstadt-West stabilisieren und es zu mehr langfristigen Mietverhältnissen kommt“, betont Christian Franke. Bei rund 20 Prozent liegt die Fluktuation im Stadtteil, das heißt, statistisch gesehen, wechselt alle fünf Jahre die Bewohnerschaft. Mit einer umsichtigen Portfolioentwicklung soll ein Beitrag dafür geleistet werden, dass noch mehr Bewohner*innen Verantwortung für ihr Haus, ihre Straße und ihr Viertel übernehmen.
Auf dem Rückweg zu Max Steinkes Büro kommen wir noch an einer ehemaligen Autowerkstatt in der Riedfeldstraße vorbei. Auch diese hat die GBG zusammen mit dem angrenzenden Wohnhaus angekauft, die Chance gGmbH betreibt hier inzwischen eine florierende Fahrradwerkstatt. „Eine echte Erfolgsgeschichte, die positive Impulse für das Quartier setzt“, sagt Steinke und lacht. Es tut sich was in der Neckarstadt-West – und es gibt noch viel zu tun. Max Steinke und die GBG sind bereit.